Grondbeleid

Grondbeleid gaat in belangrijke mate over de productie van bouwgrond, de wijze waarop die tot stand komt en hoe de bouwgrond verkocht en gebruikt wordt ten behoeve van de opstal realisatie. Het primaat voor het uitvoeren van dat gemeentelijk grondbeleid ligt bij het college van B en W. Het college heeft daarbij een actieve informatieplicht richting de gemeenteraad. Grondbeleid is, net als vastgoedbeleid in algemene zin, een sturingsmiddel voor de gemeente. Het grondbeleid heeft een volgend en ondersteunend karakter voor doelstellingen op andere beleidsvelden. Via grondbeleid kan een nadere invulling worden gegeven aan het realiseren van ruimtelijke doelstellingen. Over de financiële gevolgen van het gevoerde beleid wordt jaarlijks gerapporteerd in de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening.

Gemeenten hebben in beginsel de keuze tussen het voeren van actief of faciliterend grondbeleid. Bij actief grondbeleid koopt de gemeente ruwe bouwgrond aan, maakt deze bouw- en woonrijp en verkoopt de bouwrijpe grond. Bij faciliterend grondbeleid produceert de gemeente zelf geen bouwgrond, maar laat dit over aan private ontwikkelaars.

De gemeente Almelo voert een pragmatisch grondbeleid, waarbij per project wordt bekeken welk beleid het beste kan worden gevoerd. Dit wordt mede bepaald door in het verleden gemaakte keuzes (al of niet ooit gronden aangekocht) en locatieafhankelijke aspecten zoals eigendomsverhoudingen (hebben bijvoorbeeld ontwikkelaars grondpositie om zelf realiseren) en financiële consequenties (is de grondexploitatie winstgevend of verlieslatend).

Grondexploitaties zijn ruimtelijke projecten, met bouwgrondproductie als hoofdmoot, waarvan de raad de exploitatiebegroting heeft vastgesteld. Deze door de raad vastgestelde grondexploitatiebegrotingen fungeren als financieel en inhoudelijk kader voor het college van B en W waarbinnen zij verder gaat met de realisatie van een project. Ook fungeert de grondexploitatiebegroting als een ‘voorspelling’ van de te verwachten kosten en opbrengsten en het begrote financiële eindresultaat.

Jaarlijks worden alle grondexploitaties ter vaststelling aan de gemeenteraad aangeboden. Dit gebeurt bij de vaststelling van het Meerjaren Perspectief Grondbedrijf (MPG). De waardering van de grondexploitaties, die als onderhanden werk op de balans staan van de Jaarverantwoording 2021, is hiervan afgeleid.

3.7.2.2 Uitgangspunten bij actualiseren grondexploitatiebegrotingen

Grondexploitaties worden begroot op basis van reële uitgangspunten. Het realiteitsgehalte van een grondexploitatiebegroting wordt bepaald door de (combinatie van de) volgende begrotingselementen:

-   begrote kosten         (hoeveelheden x eenheidsprijzen )
-   begrote opbrengsten         (hoeveelheden x eenheidsprijzen )
-   kostenstijging            (% en fasering)
-   opbrengstenstijging         (% en fasering)
-   rentelasten en rentebaten      (% en fasering)

De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de actualisatie van de grondexploitaties in het kader van het MPG 2022 en de jaarverantwoording 2021.

De parameters voor prijsontwikkeling en rente
Een onderdeel van een grondexploitatiebegroting is het begroten van de factor tijd. Dit omdat grondexploitaties een lange looptijd hebben, waardoor rekening moet worden gehouden met kostenstijging, opbrengstenstijging en rentekosten. Om zo reëel mogelijke parameters te hanteren wordt ieder jaar onderzocht hoe de prijzen zich in het verleden hebben ontwikkeld en welke prijsontwikkelingen, mede op basis van die kennis, worden verwacht.

De toegestane toe te rekenen rente wordt gebaseerd op de daadwerkelijk te betalen rente over het vreemd vermogen. Voor het jaar 2022 is de omslagrente berekend op 1,3% op jaarbasis. Voor de jaren daarna worden de financieringslasten voorzichtigheidshalve begroot op basis van een rekenrente van 1,8%.

Het onderzoek naar de prijsontwikkelingen en de rente heeft geresulteerd in het hanteren van de volgende parameters voor het begroten van de prijsstijgingen en de rentekosten.